賃貸リフォームの受注拡大に　スーパーリフォーム

事例：福岡県　RC造　24戸　築32年

admin — Sun, 05 Feb 2012 22:00:44 +0000

物件概要

所在地	福岡県福岡市
入居率	24戸中空室7戸
構　造	RC造（築32年）

リフォーム概要

金額

60,000,000円

プラン

★外壁：全面塗装、エントランス工事
★玄関設備：玄関ホールの確保、ＴＶモニター付インターフォン設置
★間取変更【３ＤＫ⇒２ＬＤＫ】
★和室改装：和室→洋室改装
（床：フローリング施工、壁、天井：クロス張替え、建具：塗装）
★天井：クロス張替
★トイレ設備：洗浄機能付き便座への交換
★水廻り一新（シャンプードレッサーへ変更、ユニットバス交換）

外観

―― ビフォー ――

―― アフター ――

外観

―― ビフォー ――

―― アフター ――

エントランス

―― ビフォー ――

―― アフター ――

居室

―― ビフォー ――

―― アフター ――

浴室

―― ビフォー ――

―― アフター ――

トイレ

―― ビフォー ――

―― アフター ――

営業マン奮闘記:『リフォームプランを考える前に！！』

admin — Sun, 05 Feb 2012 22:00:32 +0000

九州支社コンサルティンググループの担当Ｓと申します。

私も日々たくさんのお困りのオーナー様にお会いしてますが、
空室改善のため、リフォームを検討されている方が非常に多くいらっしゃいます。
ただ、「自分の物件をどのようなリフォームをすればいいのか？」「入居させるためのリフォームって何？？」
と自分自身では分からないので、近くの不動産屋さんや建築会社に相談に行くと、
両者の提案内容や見積り金額はバラバラ！！

一体、私の物件はどんなリフォームをすれば人気物件になるのよ！！

という経験がある方やお悩みになっている方も少なくないと思います。

まさに、この難題に頭を抱えているオーナー様とのエピソードを紹介させて頂きます。

ある日、Ｓ銀行の担当の方から、
会って欲しいオーナーさんがいるんです！との連絡を頂きました。

話を聞くと、リフォーム資金の融資を希望しておりＪＰＭＣの家賃保証が付いた方が安心なので是非説明をして欲しいとの事。

早速、後日銀行の担当者とオーナー様の自宅に伺うと、
そこにはリフォームプランとみらめっこしながら、
「本当にこれで満室になるだろうか・・・」
と煮詰っておられるオーナー様が。

佐賀県内に築20年のＲＣマンションを所有されているＭオーナー。
30戸中12戸が空室、入居率60％の現状にお悩みのご様子。

外観写真【リフォーム前】※現在リフォーム中

Ｍオーナーは入居率ＵＰのためにリフォームを検討されており、
お知合いの建築会社からリフォームのご提案を受けていました。

Ｓ「こんにちは！！日本管理センターのＳです。
お悩みのようですが、いかがされましたか？」

Ｍオーナー
「いやー、リフォームを検討しているんだが、どこをどうリニューアルすれば良いのか分からないから、知合いの建築会社にプランを出してもらったんだ。
しかし、これで本当に満室になるのか不安でね・・・」

流石に金融機関様からのご紹介という事もあり、警戒心もなく、
Ｍオーナーは話を続けてくださった。

Ｍオーナー
「確かにこれをやったら物件が綺麗にはなるだろうが、知合いの業者とは言え、
どうしても建築会社からの提案だと売上げのために高額なリフォームを勧められているよ　うに感じてしまうんだ。。。
だって総額5000万円のリフォームだよ！！どう思う？？」

Ｓ「僕らの場合だと、まず一番最初に提案させて頂く事は、空室の原因調査を行うんですね。
空いているのには理由があるので、その理由を解明し空室原因を解消するためのリフォームを提案させていただきます。」

Ｍオーナー
「空室原因かぁー。」

Ｓ「はい、もし良かったらそのリフォームプランが正解なのか。
また、Ｍオーナーの物件の空室原因は何なのかを調査だけでもさせていただきます！」

Ｍオーナー
「でもお金が掛かるんじゃないの？？」

Ｓ「もちろん無料で行っております！」

Ｍオーナー
「それなら是非調査してくれ！」

との事で調査を行うことに。

後日、ご当地のパートナーのR社様と共に現地調査を行い、
空室原因の解明とリフォームプランの作成を実施。
早速Ｍオーナーへ提案のため再度訪問いたしました。

Ｍオーナー
「Ｓ君、どうだった！？どこに空室の原因があったの！？」と興味津々。

空室原因の調査結果をご報告、それに対してのリフォームプランをご提案させていただきました。
今回のご提案による、リフォーム金額は総額2800万円。

Ｍオーナー
「なるほどね・・・今の入居者達にはそんな部屋が好まれるのかぁ。。
ムムムッ！？見積り2800万！！Ｐ社さんとの金額の差額は何なんだ？？」

Ｓ「はい、どうしても建築会社さんは、たくさんたくさんリフォームをすれば売上げが上がりますからね。
もしかしたらＰ社さんのリフォームでも満室になるかも知れませんが、
ただ、高額なリフォームをしたからとは言え、家賃を高くする事はこのエリアでは困難だと思われます。
ですので、入居させるために必要最低限のリフォーム内容でご提案させていただきます。
金額も抑えられますし、家賃を維持しながら、人気物件にできますよ！！
リフォームしても掛けた費用を回収できなければ意味ないですもんね！！」

Ｍオーナー
「全くその通りだ！！
ただお宅は自信満々だが、本当に入居決まるかなぁー。。。」

Ｓ「はい！おそらく決まると思います。
ただ、本当に心配という方はＪＰＭＣが10年間固定の家賃保証で一括借上げも出来ます！！」

結局Ｍオーナーは、リフォーム金額も下がり、尚且つ家賃保証付きでリフォームが可能なため、
絶対に失敗しない！！と確信を持ってリフォームをご決断頂きました。
現在、リフォーム中で完了後すぐに募集に取り掛かれるように準備に取り掛かっております。

空室改善のためのリフォームとは、
物件の状況や立地によって異なります。

まず大事なことはなぜ現在空いているのか？
その原因を知り、改善していくことが収益の最大化への近道だと考えます。

空室にお悩みのオーナー様がいらっしゃれば、是非SRの導入をご検討ください。

営業マン奮闘記:『準備が9割』　後編

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 15 Jan 2012 22:00:18 +0000

前回はオーナー様へ訪問する上で、準備の重要性をお話させていただきました。
今回は、実際、その情報に基づいて、オーナー様とのお話についてご紹介させていただきます。
オーナー様は、75歳の男性で、ご主人は既に亡くなられており、お一人で暮らされております。
アパートをお持ちになった経緯はいかがですか
・・・・・・・・・・・・・・
オーナー様元々、昔からアパートを持っていて、かなり古くなったので、自宅を改修した●●建設に相談して建てたんですよ。そのままそこの建設会社で管理をしてもらっていて、10年くらいは全然困ることもなかったんだけど、ここにきて一斉に退去がでて、どうしようかと思っていたら、電話があって、話を聞いてみようと思ったんです。
・・・・・・・・・・・・・・
I 【●●建設さんは、建築のプロなので、物件は非常に良い建物ですよね。当社も実は何棟か、既に借り上げさせていただいた物件もあるんですよ】
・・・・・・・・・・・・・・
オーナー様【そうなのですか？みんな、●●建設にそのまま管理してもらってるわけではないの？】
・・・・・・・・・・・・・・
I 【ほとんどのオーナー様は●●建設さんで建ててそのまま管理を任せている場合が多いですね。ただ、母体が建設会社ですので、建てるのはプロなのでいいものを建てられるのですが、問題は建てた後、運用がプロなのかといったら、残念ながらそうではないので、今までお話いただいたオーナー様も同じように空室でお困りで、お話しいただくケースが多いですね。実は、今日お伺いする前に外観を拝見させていただいたのですが、オーナー様は物件を最近見られたことございますか？】
・・・・・・・・・・・・・・
オーナー様【自宅から離れてることもあって全然見に行ってないね。】
ここで、外観の写真と共用部の散らかっている状況をお見せする
・・・・・・・・・・・・・・
I【中を拝見しておりませんので、外観だけでお話しますと、建物は非常にしっかりしたもので、場所も駅から近くいいのですが、そとの雨だれが、目立ってきているのと、共用部が散乱しているんですね。引越しを検討される方は、1件しか見ないで決める方はおりませんので、何棟かみてから皆さん決めます。そのなかで、どうしてもまず、一発目に見た目から入りますので、物件が汚れていたのでは、中を見る前にトーンダウンしてしまって、どんなに建物が良く、内装が良かったとしてもそれでは、皆さん決めませんよね。もしかしたら、共用部がよごれているのは、たまたま、私が行ったタイミングが悪かったのかもしれませんが、そのたまたまのタイミングで入居者の方が見に来たとしたら当然決めませんし、案内した仲介業者もこの物件は、管理状況も悪いから次からは案内できないなという印象を持ってしまうので、次からはなかなか案内してもらえなくなりますよね。
・・・・・・・・・・・・・・
オーナー様【確かにそうですね。実は、外壁はそろそろやったほうがいいと●●建設に言われて、そろそろやろうかという話はしていたんですよ。ただ、管理状況が悪いというのは知りませんでした。
・・・・・・・・・・・・・・
I【当社であれば、オーナー様に保証をする立場なので、物件を埋められなければ保証したお金をオーナー様に補填しなければいけませんので、このような清掃状況で放置することはまずありません。外壁はやはりこのタイミングでやられた方がいいですね。●●建設さんで仮に外壁のリフォームをしても保証はないですよね。ただ、当社の場合は、リフォームしていただければ、家賃保証をつけますので、万が一埋まらなくてもご安心いただけるので、お申し込みいただくことが多いのですよ。
オーナー様【それなら、ぜひ御願いします。】
・・・・・・・・・・・・・・
I【まだ、室内を見ておりませんので、物件の室内も拝見させていただいて、その上でリフォームの見積もりと当社の借り上げ金額を合わせてお持ちしますので、その上で、ご検討を御願いします。マスターキーをおもちであれば、一緒に見に行きましょう】

（その後、オーナー様と一緒に物件を拝見し、現状の集金状況（滞納状況）、残債額（返済額）等を確認の上、1週間後に査定報告をし、申し込みを頂きました）

今回のリフォーム内容は、外壁のタイル部分の高圧洗浄とタイル部分以外の塗装、TVインターフォン、洗浄機能付温水便座の追加工事の受注を頂きました。（総額220万）
今回は、初訪～クロージングまで2回の訪問で結論がでましたが、事前に準備をしていなければ、仮に受託できていたとしても、後２～３回の訪問は必要であったのではないかと思います。
今後の皆様方の受注拡大の参考にしていただければと思います

事例：福井県　RC造　18戸　築43年

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 15 Jan 2012 22:00:03 +0000

物件概要

所在地	福井県福井市
入居率	18戸中3戸入居
構　造	RC造（築43年）

リフォーム概要

金額	45,000,000円
プラン	★外壁、階段手摺塗装 ★電気設備既存撤去後新規取付 ★住宅設備既存撤去後新規取付 ★給排水・ガス配管既存撤去後新規取付 ★換気扇・エアコン既存撤去後新規取付 ★窓・ガラス:新規アルミサッシ取り付け

外観

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居室

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居室

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居室

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居室

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―― アフター ――

事例：石川県　木造　8戸　築15年

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 18 Dec 2011 22:00:50 +0000

物件概要

所在地	石川県白山市
入居率	8戸中1戸入居
構　造	木造（築15年）

リフォーム概要

金額	10,000,000円
プラン	★外壁、階段塗装 ★玄関扉交換 ★TVモニターホン新設 ★ウォッシュレット新設 ★キッチン取替え ★和室⇒洋室化 ★洗濯機置場新設

居室

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―― アフター ――

居室

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―― アフター ――

居室

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―― アフター ――

居室

―― ビフォー ――

―― アフター ――

営業マン奮闘記:『準備が9割』　前編

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 18 Dec 2011 22:00:46 +0000

よく営業は準備が8割とよく言われますが、私は9割以上占めているのではないかと思います。今回は、訪問する前の事前の準備の大切さついてお話させていただきます。

日頃、ただ電話集客して訪問してもなかなか成果にはなりづらいのが現状です。なぜなら物件ごとで空室の原因が様々だからです。訪問して直接オーナー様から情報を引き出す前の段階で、オーナー様の所有物件の概要を調べることで、その物件の空室原因がある程度把握できます。ある程度の仮説を立てたうえで訪問するほうが、受託確度は格段に高まりますしオーナー様からの信頼性も高まります。

私はオーナー様へ訪問する際には、事前にインターネット等様々な媒体を使い、直近の募集条件と周辺の同種の物件の募集状況を確認し、物件の外観を先に確認してから訪問しております。
インターネットで確認することによって、その物件の大まかな設備や、間取りだけでなくその町全体の情報も引き出せます。
また、インターネットでの掲載の仕方自体で、その管理会社の力量がある程度わかりますし、募集条件が近隣同種の物件に比べて、適正なのかどうなのか、そういったことを事前に把握しておくことによって、オーナー様への切り口が変わります。
物件の外観を見ておくことによって、外回りのリフォームが必要なのかどうか、駐車場が部屋数に対して足りているのかどうか、清掃状況がどうなのかなどがわかり、オーナー様とお会いする前にある程度のオーナー様の考え、ニーズが掴めます。
当然、借り上げの金額も重要ですが、初訪でほぼ勝負が決まってしまうといっても過言ではありません。空室が出ているということは、何らかの問題が必ずあります。立地が悪い、間取りがその立地に適していない、管理会社の管理状況が悪い、仲介力がない、駐車場台数が足りていない、家賃が近隣に比べ高い、外壁が傷んでいる等々、その問題点を解決できなければ、当社でやろうが、だれがやろうが、埋まりません。ある程度物件の問題を把握して訪問しないと、オーナー様と面談してもまず、話はうまくいきません。もちろん営業マンの身だしなみ、言葉遣いなどで大きく受託確度が変わります。
相手の情報を知るべからずして受託は獲得できないと考えております。

今回の対象物件は、ハウスメーカーで施工した築16年のRC4階建てのマンションになります。
元々、オーナー様のほうで昔から、アパートを経営しておりましたが、老朽化のため、立て替えられており、現在は、その建てたハウスメーカーで管理をしているという状況でした。
本物件については、インターネットで事前に確認したところ、立地はよく、近隣同種の物件と比べても家賃は適正と判断できました。
ただ、周りの物件に比べ、設備の甘さが目立っておりました。ハウスメーカーによる管理で、仲介店舗を持っていないため、募集はすべて他の不動産業者に任せており、インターネット上でも複数の会社で掲載しておりましたが、同じ空室でもそれぞれ、募集家賃が違うなど、整備の甘さが判断できました。また、外観を確認したところ、物件に雨だれの後が多くついており、古びた印象であること、仲介業者のポスターが剥がれ落ち共用部にごみが散乱しているなど、管理体制の甘さも感じ取れました。その事前情報の中訪問に至ったのですが、
実際オーナー様の反応は、、、

次回、オーナー様との交渉内容についてお話させていただきます。
ご期待ください。

事例：兵庫県　RC造　26戸　築32年

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 11 Dec 2011 22:00:47 +0000

物件概要

所在地	兵庫県姫路市
入居率	26戸中13戸入居
構　造	RC造（築32年）

リフォーム概要

金額	78,000,000円
プラン	★エントランス壁面塗装 ★照明器具交換 ★化粧格子 ★中庭→ドックランスペース ★その他鉄部塗 ★玄関ドア塗装 ★IH2口 ★システムキッチン ★シャワートイレ・洗面台 ★ユニットバス(浴室乾燥機付) ★壁　クロス　天井　塗装 ★間取り変更(2DK→1DK/3DK→1LDK) ペット共生型

居室

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居室

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居室

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居室

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営業マン奮闘記:『収益物件購入への秘密兵器』　後編

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 11 Dec 2011 22:00:04 +0000

前回に引き続きまして収益物件購入の際のお話をさせて頂きます。

前回のお話で、
「このままでは入居者を呼び込むのは難しい。でも場所も悪くないので、建替なくてもリフォームで十分再生できます！」と提案はしてみたものの、オーナー様から次のお悩みが出てきました。

「立地が悪くないのは理解できるが、購入してリフォームしたからといって本当に埋まるの？」
「築年数が古いけど、金融機関がリフォーム資金含めて、融資をしてくれるのかしら？」

ここで弊社スーパーサブリースによるご提案が、上記お悩みを解決するものとなります。

弊社のご提案は、購入してから収支をご提案するのではなく、ご購入前に事業収支のご提案を行います。すなわち投資効果が事前に分かった上で、購入の検討を行なえるということになります。

弊社ＳＳＬ借上金額　÷　(購入金額+リフォーム金額)　＝　投資利回【確定表面利回】

また金融機関も築28年となりますと、長期融資に躊躇しがちになるケースがありますが、弊社が20年一括借上のご提案をすることにより、築年数が古いながら20年融資の判断が可能になるという図式です。

早速お客様に　約4,000万円のリフォームプランと購入資金含めた、SSL事業収支計画書を持参。
金融機関にも弊社同行の上、事業収支の説明を実施いたしました。

結果、オーナー様も、事前に利回を確認の上で、購入＋リフォーム再生を決定。
また金融機関もこれであればということで、20年での融資の決定を頂きました。

オーナー様からは、
「購入前に確定事業収支を見た上で購入できるとなると、投資家にしてみれば大きな安心を得たも同然！事業も好調なので、今後も収益物件をSSL付で購入していきたい」
との、有難いお言葉も頂戴いたしまして、実は本年同じスキームで2棟目もご購入頂いております。
全国的に賃貸住宅の入居率低下が著しい中、オーナー様だけではなく、ご融資される金融機関も収益物件売買の際に、判断が付きにくいと困っていらっしゃるケースが非常に多いようです。

今回のお話のように、スーパーリフォームは三方良し！　どころか、オーナー様、金融機関様、提携リフォーム会社様、提携管理会社様、そして弊社のすべてにメリットがある商品だと自負しております！

所有されている賃貸住宅の再生提案もさることながら、こういった収益物件ご購入の際にもフルにご活用いただけるサービス、商品をご用意しております。

ご興味のある方はお気軽にお問合せ下さいませ！

営業マン奮闘記:『収益物件購入への秘密兵器』　前編

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 04 Dec 2011 22:00:54 +0000

大好評の営業マン奮闘記。今回は関西営業部のＳからのお話となります。
賃貸住宅のご所有者となると、圧倒的に多いのが父祖伝来の土地に賃貸住宅をお建てになられている方々ですが、今回は若干話が変わりまして、賃貸住宅を収益物件としてご購入されたオーナー様のお話になります。

オーナー様は滋賀県在住の方です。
三年前から弊社と提携している管理会社様とお付き合いをされていらっしゃいました。
オーナー様は多角的にビジネスを行っておられ、その中で土地の売買などもあり、管理会社様とお付き合いをされておられましたが、この管理会社様も地元でのお客様との付き合いを非常に大切にしておられ、不動産の相談があれば、何でもまずこの管理会社様に来るような、自然な流れができておりました。

そんなご関係から、今回のオーナー様より
「○○駅前で築28年の物件が売りにでているのだけど･･･」と相談がありました。
早速管理会社様が物件を見に行くと「ひょっとすると壊したほうがいいのでは･･･」と思うほど築年数相応の古い建物でありました。

実は事情があり、現在は誰も住んでない、まさに言い方は失礼ですが【お化け屋敷】といった状況。
オーナー様としては、
「場所も良いし自身の事業会社の社員寮でも使用できるし何とかならない？」　とのお話･･･
管理会社様としては正直、第一印象がお化け屋敷だけに建替のほうが･･･と思っていました。

しかし物件購入して建替て社員寮ではもったいないというのも本音。
何とかならないかと弊社に相談がありました。

そこで管理会社様と弊社とお客様とで、再度物件の調査を実施したところ、

「このままの状況では、入居者を呼び込むのは難しい状況です。
しかし場所が悪くないので、建替なくてもリフォームで十分再生できると思います」

と自信を持ってお話をさせていただきました。
・・・とは言ったものの、フルリフォームを行うとなると、当然予算もかかるお話です。
さらに今回は物件自体を購入されるお話。容易ならざる状況が想定されます。

ここからが弊社スーパーサブリースの腕の見せ所になりますが、詳細については後編でお話したいと思います。

→　後編へ続く

事例：京都府　RC造　24戸　築31年

c.onodera@jpmc.jp — Sun, 04 Dec 2011 22:00:18 +0000

物件概要

所在地	京都府京都市
入居率	24戸中0戸入居
構　造	RC造（築31年）

リフォーム概要

金額	45,000,000円
プラン	★1R2戸→1K1戸 ★外観・外溝のリニューアル ★エントランス変更 ★バリアフリー化 ★TVインターホン ★レンタル収納BOX設置 ★水廻り総交換 (ユニットバス、洗面化粧台設置) ★部屋当たり専有面積変更 12m² → 24m²

外観

―― ビフォー ――

―― アフター ――

居室

―― ビフォー ――

―― アフター ――

居室

―― ビフォー ――

―― アフター ――

賃貸リフォームの受注拡大に スーパーリフォーム

事例：福岡県 RC造 24戸 築32年

営業マン奮闘記:『リフォームプランを考える前に！！』

営業マン奮闘記:『準備が9割』 後編

事例：福井県 RC造 18戸 築43年

事例：石川県 木造 8戸 築15年

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