賃貸リフォームの受注拡大に　スーパーリフォームニュース

今回の奮闘記は関東営業部が担当させて頂きます。

今回は群馬県藤岡市の物件のお話です。

今回の案件は弊社の提携リフォーム会社様が、たまたま別のリフォームの仕事で群馬県藤岡市に足を運んだところ、空室が多く、築年数が経過している物件を目にし、物件の住所をメモ。その後インターネットで所有者を調べ、ダイレクトメールを送付してみたところ、後日オーナー様からご連絡を頂いたという経緯です。

「やはり受注には地道な営業活動が欠かせないと実感させられます」

初めてのオーナー様との接触は、物件前での待ち合せの時でした。
オーナー様との待ち合わせ時間より15分前に到着した私は、物件をみて愕然・・・

【物件概要】
築17年　総戸数8戸　入居１戸　間取りは２DK



●駐車場に草が鬱蒼と生い茂っている（1人しか入居者がいない為、物件全体が暗い印象を受けます。）
●共用廊下に多数のくもの巣・虫の死骸（歩くと顔にくもの巣がつき、虫が苦手な私は素手で玄関ドアも開けれない状況です・・・）

この現状ではいくらなんでも客付けは難しいなぁ・・・・と思っていたところにオーナー様が到着されました。

オーナー様は物件に到着し開口1番
「この物件はなんでこんなに空室が多いのだろうねぇ？」

「えぇ～っ？　もしやオーナー様は現在の物件状況でも入居は決まるとお考えなのか？」
と思いきや、オーナー様はどうやら物件を見にきたのは3年ぶりで、アパートの借金も完済した為、物件を長らく野放しにしていたようです・・・・・・。この物件はもうどうしようも無いと、半ば諦めていたようですね。

なるほど！そういう事かと少し安心しながら、オーナー様と一緒に物件の居室内を拝見。今まで原状回復以外のリフォームをしたことは無く、築年数相応で設備に古さを感じる物件です。



オーナー様より、
「この様な物件の状況では、入居は決まらないわよね。私はこの機会に再度アパート経営で収益を得たいと考えています。どの様にリフォームしたら物件が生き返り、どの様に私に収益メリットがでるのか、プロの提案を聞かせてちょうだい！」

なるほど、オーナー様はリフォーム費用が掛かっても、今後も物件で収益を得ていこうとお考えなのですね。

「承知致しました！　次回の提案を楽しみにしていて下さい！」

後日、残暑厳しい中、ネクタイを締めなおしリフォーム内容の提案・査定結果の報告に向かいました。

オーナー様へ提案した内容は、下記２点になります。
①・・・現状の物件状況を考えると、間取り変更を含めた大規模リフォームが必要である事。
当該物件は決して立地の良い場所に所在しているとは言えない為、リフォームを行ったとしても募集家賃は築年数相応に設定しないと入居率改善は見込めない事。

リフォーム金額は総工事費　1000万円
【リフォーム内容】
・外壁塗装
・２DK→１LDKへの間取り変更
・TVモニターフォンの設置
・独立洗面台の交換
・和室→洋室
・居室内のバリアフリー工事
・キッチンを対面式キッチンへ交換



②・・・オーナー様に提案する収入面のメリット

・弊社の一括借上家賃保証の金額が現在のオーナー様のお手取り家賃収入よりも20万円UP！
・1000万円の工事費を掛けたとしても、一括借上家賃保証の金額（入居者が0人でも）で3年半年で工事費の回収が可能。なんと利回り３０％！

「オーナー様が今後、当該物件で収益を上げていきたいということであれば、リフォーム＋一括借上家賃保証しかございません！いかがでしょうか？是非とも前向きにご検討下さい！」とクロージング

オーナー様宅の客間でツクツクボーシが鳴き叫ぶ中、しばし両者沈黙・・・・

オーナー様より一言
「私の物件の将来を御社にお任せいたします。是非とも宜しく頼みます！」

無事オーナー様にも提案をご理解頂き、オーナー様との面談2回でリフォーム工事受注成功！！
提携リフォーム会社様も短期間での工事受注に若干拍子抜けの様子。
その後、提携リフォーム会社様から無事にリフォーム工事完了しましたとのご連絡を頂き、めでたしめでたしで終わりかと思いきや・・・・・・
リフォーム終了後に大きな問題が待ち構えていたのです。次回は大きな問題点についてお話しさせて頂きます。お楽しみに。

さて、大好評の営業マン奮闘記。前回から、引き続き東北営業課Nのお話です。

過去に残債が多く、アパートの「家賃保証付リフォーム計画」を断念した大家さん、U様。
今回　再度ご相談があり、お話を聞くことに。

そこには融資交渉という難題が待ち受けていました。

現在の月々の家賃収入が54万円の状態で、ローン返済は50万円。諸経費を含めると赤字であり、本業の収入もつぎ込んでいる状態。
残債は3つあり、額はおよそ計3千万。これに今回のフルリフォーム資金3千万円を加えて借り換える計画となります。

銀行の反応は予想通り厳しいものでした。

「担保価値を考えると借り入れ期間は10年」という見解でしたが、それでは保証金額で借り換え後の返済額をカバーできないのです・・・

かと言って、リフォーム内容を大幅に削って借入額を抑えようとすると入居募集の裏付けに欠け、長期的に見てオーナー様のためにならない。

「やはり難しいのか・・・」

U様が諦めかけた時、JPMCが提携している金融機関に、Nが話を持ちかけました。

残債の多さに当初厳しい意見もありましたが、1ヶ月以上に及び、支店長、融資担当者、融資保証会社との交渉に同行。
一括借上家賃保証が付くことを条件に、15年返済期間でOKを頂くことに！

めでたくフルリフォーム3千万円！の受注となったのでした。

オーナー様には「バラバラの会社から借りていたので、一本になって面倒がなくなった」と、保証以外の部分もご評価頂きました。
しかも今では満室となり、非常に安定した経営に変わって喜んでおられます。





今回の件で弊社提携先の企業様も、このシステムの魅力がオーナー様に伝われば、 一時断念したとしても、このように時期を変えてお問い合わせ～受注となるんだ！
・・・・と、自信を持つことができました。

他社がやっていない仕組みという事もあり、困っている方、経営を安定させたい方からの弊社提携先企業様への問い合わせも非常に増えてきております！
是非、継続的なリフォーム工事受注にスーパーリフォームのご採用を！

お気軽にお問い合わせください。